三大泡沫兩個已見頂，2018中國房地產(chǎn)將走向何方？

       隨著美股高位巨震、全球利率上揚，被投資者公認世界三個體量最大最堅硬的資產(chǎn)泡沫：美國股市、日本債券和中國房地產(chǎn)，前兩個已經(jīng)出現(xiàn)頂部信號并開始巨量震蕩下跌。

       很多朋友開始擔憂中國房地產(chǎn)，特別是在未來全球貨幣供應都收緊的大環(huán)境下，我們的房價是否也會出現(xiàn)暴跌？

幾百年的全球金融史告訴我們，十次危機九次地產(chǎn)。無數(shù)人對中國房價的揪心，不僅僅是因為很多人的真實住房剛性需求，更是因為過去兩年很多人把身家都壓到了房子上面。

       特別是身處2018年這一個讓人生畏的年份，2008和1998的金融海嘯對很多人來講還沒有完全消散，十年一輪回的危機論此時又四面楚歌的縈繞在我們耳邊，令每一個人內(nèi)心生畏。

       然而危機如同其字面含義，危險與機遇是彼此相隨，相伴相生的。市場現(xiàn)在愈加復雜，政府的頂層設計和調(diào)控手段也愈加具有前瞻性和精準性。我們對市場的理解不能再停留在過去的五年十年之中。

       作為普通老百姓，在分析問題、研究房地產(chǎn)這種大類資產(chǎn)時一定要試圖站在頂層決策者的角度來看待他們?nèi)绾卫斫馀c調(diào)節(jié)中國這個宏觀大賬戶。

       在這里，筆者試圖用更多的角度來看待理解2018年中國房地產(chǎn)市場，希望能啟發(fā)大家的思考并歡迎大家指正。

       2、房地產(chǎn)的困局

       2018年伊始，中國房地產(chǎn)依舊冰火兩重天。以燕郊、固安為主的環(huán)京房價暴跌近半后依舊成交冷清，加之2月9日河北政府在住建工作會議上宣布繼續(xù)嚴加調(diào)控，整個環(huán)京房產(chǎn)的未來清晰可判！

       而環(huán)滬周邊的強二線杭州、南京卻依然一房難求。一些二線城市比如武漢、成都買房依舊需要去“搶”，但更多的二三線城市房屋交易大廳卻出現(xiàn)門可羅雀之狀，房產(chǎn)交易冰到零度，大量二手房門店關門，中介早早放假。

      四五六七八線就不用說了，在這一輪貨幣化安置和棚戶區(qū)改造的大運動后，房價大范圍補漲，但很遺憾，90%以上的城鎮(zhèn)房價現(xiàn)在就是中長期的制高點。

       我們回過頭來看一下現(xiàn)在很多依舊熱點的核心城市，比如杭州、成都、南京、武漢。不錯地段新開盤的房子依然需要“搶”。其實形成“搶”的局面核心本質(zhì)并不是市場的買盤情緒和資金支撐體量依舊像16、17年一樣高漲和充足，而是由于這些城市房屋庫存下降后，新增商品房供應相對短缺，導致供給關系中的供給端出現(xiàn)大幅減少，而需求端的降低速度遠遠沒有跟上供應端的降速，形成“相對”供不應求。還有一點就是，這四個城市是未來最有可能擠入一線城市的種子選手。

       這樣一來，這些城區(qū)優(yōu)質(zhì)地段的商品房就成為了稀缺品，并且這種局面短期難以打破。

       但何如更深入的理解2018年我們的房地產(chǎn)發(fā)生的變化和未來大多數(shù)重點城市的趨勢。我們需要更清晰的分析。

       3、加速的REITs！無法降低的社會效率！

       最近有幾個新聞很重磅，但由于股市巨震和其他大事件的巨大傳播效應，遮蓋了這些新聞的發(fā)酵。

       在2月2日，由碧桂園和中聯(lián)基金共同實施的“中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”獲得深圳證券交易所審議通過。

       就這么一個新聞，其實背后意味深長。這個產(chǎn)品簡單講就是我們?nèi)ツ杲?jīng)常講到的REITs，也就是房地產(chǎn)信托基金。碧桂園的這個產(chǎn)品總規(guī)模達100億元，采取儲架、分期發(fā)行機制，優(yōu)先級評級為AAAsf！

      最近半年，國家開始重點強調(diào)并引導房企發(fā)展住房租賃市場，從去年10月新派公寓REITs發(fā)行規(guī)模2.7億，到保利地產(chǎn)的租賃住房REITs規(guī)模達到60億、旭輝REITs規(guī)模30億，招商蛇口的長租公寓CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）60億，ABN（資產(chǎn)支持票據(jù)）直接做到200億。再到現(xiàn)在碧桂園直接首單百億級的租賃住房REITs，很明顯，2018年住房租賃市場的發(fā)展速度將要遠遠超出大家的預期想象。

       很多人覺得租賃市場可能會緩慢推行，穩(wěn)扎穩(wěn)打。你錯了！通過金融產(chǎn)品募集資金并且發(fā)展長租公寓必定會進入加速度的規(guī)模戰(zhàn)！一些后知后覺的房企將直接被市場迅速淘汰！

       其實道理很簡單，整個社會發(fā)展到現(xiàn)在的階段，所有的行為都在追求高速效率，房地產(chǎn)更是無法逃離這個大趨勢，全局的經(jīng)濟效率無法回撤，哪怕慢半拍就是死路一條。

       舉幾個易懂且眾人周知的例子：

       騰訊現(xiàn)在終于正式推出“吃雞”游戲了，還有人玩么？

       淘寶最近也模仿頭條的百萬英雄推出在線答題分獎金的活動，但有人知道么？

       旅行青蛙的團隊還沒來大陸設辦公室呢，這游戲已經(jīng)有快過氣的趨勢了。

       曾經(jīng)遭無數(shù)人熱捧的三星推出的最新主打款手機還有幾個人知道是什么型號呢？

       效率！一旦整個社會全局效率整體提高，慢一步就是死！更可怕的是，除非出現(xiàn)大型金融危機，社會全局效率將無法降低！

        大家好好想想這里面的道理。

       4、解局！房企融資方式的轉(zhuǎn)變！

       很多人質(zhì)疑政府大力發(fā)展租賃市場的可行性！因為土地出讓金對地方政府很重要啊，租賃市場發(fā)展政府拿不到錢啊。

很多時候，我經(jīng)常講，一定要試圖站在頂層決策者的角度來看待他們?nèi)绾卫斫馀c調(diào)節(jié)中國這個宏觀大賬戶。

       國家這個大賬本，你一定要理解對的。這很重要！

       我們來仔細思考一下政府對于房產(chǎn)里面?zhèn)鶆蘸褪找娴恼{(diào)配方式。

       以下全是重點，好好讀兩遍！

       以前房地產(chǎn)的玩法是我們的政府賣地，開發(fā)商融資拿錢去買地，然后開發(fā)建設賣房，這樣一來，整體債務就從開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁到居民頭上，購房者通過每月還月供把流動性還給銀行，所以我們看到過去政府部門的杠桿率下降，居民部門的杠桿率上升。

       這就是過去的玩法，但這種玩法，有兩個巨大的弊端。

       第一，由于房地產(chǎn)是銀行的信貸抵押物，所以房屋成了信貸貨幣印鈔的源泉動力，所謂貨幣大放水，其實是信貸貨幣的泛濫。而非房地產(chǎn)的實體經(jīng)濟發(fā)展增速又無法超越信貸貨幣的增長速度，導致信貸貨幣在資產(chǎn)（主要以房產(chǎn)為主）里面空轉(zhuǎn)，不斷相互進行背書從而造成資產(chǎn)泡沫，使得貨幣流動性難以進入其他的實體領域。

       第二，由于信貸貨幣在資產(chǎn)空轉(zhuǎn)，造成資產(chǎn)泡沫，以一二線核心城市的核心城區(qū)地段成為資產(chǎn)稀缺品并價格高企，轉(zhuǎn)而使得這些核心城區(qū)的老破舊拆遷成本激增，無法完成城市核心區(qū)進一步迭代升級，既然這樣，開發(fā)商轉(zhuǎn)而開發(fā)新城區(qū)和城郊結(jié)合部，而政府樂得所為。

       那么未來租賃市場的崛起將打破過去的格局，房地產(chǎn)的利益格局將發(fā)生變化：

       政府把大量的土地引導到租賃住房使用性質(zhì)，這樣政府不再賣地，而是賣經(jīng)營使用權(quán)，開發(fā)商和大型企業(yè)自己舉債融資開發(fā)建設并且經(jīng)營租賃房源，租客通過房租來提供資金流動性的支持。

       這里還有一個重點環(huán)節(jié)，就是銀行等金融機構(gòu)扮演的角色。作為銀行等金融機構(gòu)在整個環(huán)節(jié)里面負責把這些房屋的收益打包做成REITs通過各個金融渠道口進行銷售，獲得的資金來對沖開發(fā)商的舉債，投資者通過購買REITs的份額買走銀行等金融機構(gòu)給開發(fā)商打包的REITs，讓本金回流到開發(fā)商手里。

       這樣一來，由于整個鏈條不涉及到間接融資而是直接融資，那么商業(yè)銀行不再釋放M2，我們的貨幣口子就扎住了。接下來，開發(fā)商和銀行等金融機構(gòu)吃資產(chǎn)包里面的息差，而投資者吃REITS里面的租金收益。

       那么，租賃市場里政府吃哪一塊兒呢？別忘了，土地依舊歸政府，土地的升值歸政府。更別忘了，銀行等金融機構(gòu)的利潤是歸屬財政部的！

        5、巨頭的救贖

       當大家更深一步了解房地產(chǎn)市場利益格局的轉(zhuǎn)變后，也就更能理解十九大報告中為什么把過去購租并舉的住房制度改成租購并舉的住房制度背后所傳達的深意。

       簡單講，其實就是把土地與房產(chǎn)做一次剝離，然后把房產(chǎn)的擁有權(quán)和使用權(quán)再做一次剝離。

這種剝離，會產(chǎn)生房地產(chǎn)市場新的利益格局。資金的逐利勢必要求出租率和租金達到收益率的“拉弗曲線”最高值。

       所以，未來一二線城市的租金將趨同月供，這是毫無疑問的。換句話說，中國目前極低的租售比將逐漸逆轉(zhuǎn)，租金上漲的速度未來將遠超過房價上漲的速度。

       與此同時，由于金融體系對信貸購房支持的乏力，2017年商品房銷售13萬億的記錄將在未來很長時間難以逾越。從2018年開始，房地產(chǎn)銷售將持續(xù)進入低迷期。

       這種長期低迷會形成居民部門沉淀巨大的購買力，當租賃市場不斷完善后，這種購買力會跟長期壓抑的房產(chǎn)信貸增量形成一種巨大的合力，等未來政策放開房地產(chǎn)調(diào)控的時候繼續(xù)支撐一二線城市的房價。

       而房價，將很難用一句或幾句話簡單概括。

       舉個例子，誰能告訴我過去一年的2017年中國股市是牛市還是熊市？

       很多人會講，如果看上證指數(shù)的話是慢牛，如果看中證500、中證1000、創(chuàng)業(yè)板和中小板這些指數(shù)的話那就是熊市。

答案很簡單，你無法用一句話說清楚股市去年到底是牛市還是熊市，因為結(jié)構(gòu)行情的分化！你要用大量語言描述過去一年股市的真實行情！

       而未來，房價也將出現(xiàn)這樣結(jié)構(gòu)分化，并且比股市更加復雜。你很難再用幾句話就講清楚這一年中國的房地產(chǎn)是牛市還是熊市。未來一二線城市將與三四五六線城鎮(zhèn)繼續(xù)分化；即便一二線城市里，城市與城市之間也會分化；同一個城市里，片區(qū)將與片區(qū)分化；一個片區(qū)里，街道將與街道分化；甚至一個街道上，不同小區(qū)之間，優(yōu)質(zhì)小區(qū)也將與老破舊價格出現(xiàn)分化。

       這就是未來房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)行情。大體上看，極個別一二線城市微漲，絕大部分地區(qū)未來一年房價將橫盤，不少地方會出現(xiàn)下跌。特別是未來租賃市場逐漸完善，更多新進城的市民更關注的是房租而不是房價！因為房產(chǎn)壁壘的形成，銀行住房信貸的收縮，很多人根本無力購置房產(chǎn)。

      畢竟，近15億中國人，能在一二線城市購置房產(chǎn)的，每年不過一千萬戶當量而已。

      2018年，就是一個新時代的開端！危機，危險與機遇相隨！