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成都建信·奧林匹克花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

報(bào)告總體結(jié)論... 6

I.     報(bào)告說(shuō)明... 6

II.    總體評(píng)價(jià)... 6

III.      技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)... 7

IV.      結(jié)論與建議... 8

第一章  項(xiàng)目介紹... 9

1．1項(xiàng)目背景及地塊現(xiàn)狀... 9

1．1．2項(xiàng)目背景... 9

1．1．3地塊現(xiàn)狀... 9

1．2項(xiàng)目地塊綜合開發(fā)環(huán)境... 10

1．2．1自然及人文歷史景觀條件... 10

1．2．2交通條件... 10

1．2．3水、土地、空氣污染狀況... 10

1．2．4項(xiàng)目地塊周邊治安狀況分析... 10

1．3項(xiàng)目地塊周邊建筑狀況分析... 11

1．4項(xiàng)目地塊周邊居民狀況... 11

1．5項(xiàng)目地塊周邊市政工程實(shí)施情況... 11

1．6項(xiàng)目地塊周邊配套設(shè)施狀況... 11

1．6．1商業(yè)設(shè)施... 11

1．6．2生活設(shè)施... 11

1．7項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析... 12

1．7．1優(yōu)勢(shì)分析... 12

1．7．2劣勢(shì)分析... 13

第二章  宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究... 14

2.1國(guó)民經(jīng)濟(jì)景氣狀況對(duì)本項(xiàng)目的影響... 14

2.2銀行利息及金融政策對(duì)本項(xiàng)目的影響... 14

2.3通貨膨脹因素對(duì)本項(xiàng)目的影響... 15

2.4固定資產(chǎn)投資對(duì)本項(xiàng)目的影響... 15

2.5消費(fèi)需求對(duì)本項(xiàng)目的影響... 16

第三章       項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析... 17

3．1項(xiàng)目區(qū)位行政區(qū)劃與自然地理... 17

3．1．1行政區(qū)劃... 17

3．1．2自然地理... 17

3．2項(xiàng)目區(qū)位經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r... 18

3.2.1國(guó)民經(jīng)濟(jì)... 18

3.2.2對(duì)外開放... 18

3.2.3城鄉(xiāng)建設(shè)... 19

3.3溫江城市發(fā)展戰(zhàn)略定位... 19

3．4 項(xiàng)目區(qū)位人文歷史與景觀狀況... 19

3．4．1人文歷史... 19

3．4．2項(xiàng)目區(qū)位景觀狀況... 20

3．6項(xiàng)目區(qū)位城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)狀況... 22

3．7項(xiàng)目區(qū)位生活配套設(shè)施狀況... 23

3．7．1．能源狀況... 23

3．7．2．通訊狀況... 23

3．7．3．教育條件... 23

3．7．4．醫(yī)療條件... 23

3．8項(xiàng)目區(qū)位城市發(fā)展規(guī)劃... 24

3．9項(xiàng)目區(qū)位綜合開發(fā)價(jià)值分析... 24

3．9．1有利因素... 24

3．9．2不利因素... 25

第四章  成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀... 27

4．1房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益增加... 27

4.2房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢(shì)強(qiáng)勁... 27

4．3住宅開發(fā)份額不斷擴(kuò)大... 28

4．4規(guī)模開發(fā)出現(xiàn)端倪，開發(fā)企業(yè)效益提高... 28

4．5商品房銷售穩(wěn)步增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)趨緩，房?jī)r(jià)趨于下降... 28

4．6開發(fā)結(jié)構(gòu)仍需改善... 29

4．7空置總量與空置面積上升... 29

4．8土地政策購(gòu)置面積增勢(shì)較猛... 29

4．9成都房地產(chǎn)市場(chǎng)展望... 31

第五章  市場(chǎng)有效需求及項(xiàng)目定位建議... 32

5．1消費(fèi)者特征分析... 32

5．1．1消費(fèi)能力... 32

5．1．2年齡結(jié)構(gòu)... 32

5．2消費(fèi)者地域結(jié)構(gòu)... 32

5．3消費(fèi)者心理習(xí)慣特征... 33

5．3成都市房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)需求特征... 34

5．3．1消費(fèi)者對(duì)方位的選擇分析... 34

5．3．3消費(fèi)者對(duì)置業(yè)環(huán)域的選擇... 35

5．5項(xiàng)目所處板塊的消費(fèi)環(huán)境... 39

5．6成都購(gòu)房者對(duì)運(yùn)動(dòng)與健康的認(rèn)知程度... 40

5．7成都市購(gòu)房者對(duì)精裝房的認(rèn)知程度... 40

5．8本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體綜合定位... 40

5．9產(chǎn)品主題定位... 41

第六章  項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度... 44

6．1施工條件... 44

6．2計(jì)劃進(jìn)度安排... 44

第七章  項(xiàng)目投資估算及資金籌措... 46

7．1投資估算的范圍... 46

7．2投資估算的內(nèi)容... 46

7．3投資估算的依據(jù)... 47

7．4項(xiàng)目總投資... 47

7．5投資分年投入計(jì)劃... 48

7．6資金籌措... 48

第八章  財(cái)務(wù)效益分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)... 48

8．1財(cái)務(wù)分析的依據(jù)... 48

8．2財(cái)務(wù)指標(biāo)的選取... 48

8．3財(cái)務(wù)效益分析... 48

8．4 盈虧平衡分析... 48

8．5敏感性分析... 48

8．6風(fēng)險(xiǎn)分析... 48

8．5財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)... 48

附表目錄

表一：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo).............................................................................................................. 7

表二：2000年溫江縣主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)...................................................................................... 18

表三：成都市房地產(chǎn)業(yè)各年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)............................................................................. 29

表四：項(xiàng)目分期開發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)                 單位：m²........................................... 46

表五：項(xiàng)目投資估算表......................................................................................................... 48

表六：資金籌措................................................................................................................... 48

項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)測(cè)     單位：元/ m²................................................................................... 48

項(xiàng)目各方案銷售額................................................................................................................ 48

投資收益率.......................................................................................................................... 48

表：保守方案項(xiàng)目現(xiàn)金流量表.............................................................................................. 48

表：一般方案項(xiàng)目現(xiàn)金流量表.............................................................................................. 48

表：樂(lè)觀方案項(xiàng)目現(xiàn)金流量表.............................................................................................. 48

盈虧平衡表.......................................................................................................................... 48

項(xiàng)目敏感性分析表................................................................................................................ 48